电商设计师 亲属起诉我方房屋是他借名买房，但因证据不足法院没有支持

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷电商设计师，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告李明刚向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告就北京市大兴区一号房屋的借名买房合同关系有效；2、请求确认位于北京市大兴区一号房屋归原告所有；3、判令被告配合原告办理北京市大兴区一号房屋解除抵押手续；4、判令待条件成熟时，被告配合原告将位于北京市大兴区一号房屋过户至原告名下；5、诉讼费由被告承担。

事实和理由：原被告系叔侄关系，双方口头约定，由原告借用被告名义购买位于北京市大兴区一号房屋（以下简称一号房屋）。2007 年 4 月，一号房屋取得所有权证书并登记在被告名下，但该房屋的选购以及房款、契税、水费、电费、上网费、供暖费、物业费等各项费用均由原告出资并办理相关手续，且该房屋自购买后一直由原告使用并居住至今。

近期，原告因为自身财务规划的需要，要求被告配合将一号房屋过户至原告名下，但遭到了被告的拒绝。原告认为，被告的行为严重侵害了其合法权益，故诉至法院。

被告辩称

被告李峰辩称：1、被告购买涉案房屋系真实意思表示，原被告双方之间并不存在借名买房的合意，故请求驳回原告的诉求。从选房签约办理过户及后续购买大件家电是被告亲力亲为。从购房相关手续的凭证的持有，相关凭证包括但不限于北京市房屋买卖合同、居间中保合同、房屋所有权证、购房款发票（34.5 万元）、契税发票（5175 元）、定金意向金合计 4 万元、印花税 340 元等一系列的完整的凭证来看，足以证明被告对案房屋是真实意思购买不是借名买房；2、鉴于被告自小的时候由爷爷奶奶抚养长大，被告主动购买房屋的目的是报答奶奶的养育之恩，奶奶实际居住。对于第二项诉求我方不同意，原因是涉案房屋是被告实出资购买，登记在被告名下，被告对涉案房屋享有单独的所有权。对于涉案房屋有占有、使用、处分的权益，故原告对房屋不享有所有权，请求驳回；3、原告主张涉案房屋，借名被告名义所购，但没有提供充分有效的证据来证明，涉案房屋是系其出资所购，及其与被告之间存在借名买房之约定，故原告要求被告协助过户的要求不应被支持；

法院查明

李明刚与李峰系叔侄关系电商设计师。

2007 年 4 月 11 日，王莉（甲方，出卖人）与李峰（乙方，买受人）签订《北京市房屋买卖合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的、位于北京市大兴区一号的房产以本合同约定价格出售给乙方，乙方通过支付价款获得该房产的所有权；双方同意上述房产价款合计为345000 元。同年 4 月 28 日，李峰取得一号房屋的房屋所有权证书。该房屋契税5175 元的票据原件、《北京市房屋买卖合同》原件及房屋所有权证原件、购房款发票原件、居间中保合同原件及中介公司业务收据原件均在李峰处保存。

上述房屋交付后，李明刚、李明刚之母孙梦及李峰之父李城共同入住一号房屋，且未对该房屋重新装修。后李城去世。目前，一号房屋由李明刚及其母孙梦居住使用。此后，李明刚因与李峰等人就一号房屋相关事宜不能协商一致，故诉至法院。

另查，2016 年 2 月，一号房屋抵押给银行，抵押金额为 20 万元。

审理中，证人张某到庭述称：其本人与李明刚是同事关系，认识时间较长。涉案房屋买卖时其本人陪同一起进行的，付钱是其与李明刚去李明刚姐夫那里拿钱，当时不知道密码还给他姐夫打电话问的密码。交付房款的时候原、被告都在，据其了解购房款由李明刚交纳8 万元，其他一部分钱从李明刚姐姐处拿了约 40 万元。李明刚对证人证言真实性予以认可，李峰对证人证言的真实性不予认可。

审理中，双方均认可一号房屋的购房款中的12 万元来源于李明刚之母孙梦，但双方对于该部分金额性质存在争议：李明刚主张该部分金额系孙梦赠与其购房使用，但李峰主张该12 万元中的 10 万元是其交付给孙梦用于其本人购房使用。

审理中，本院赴一号房屋中向孙梦核实购房及出资款相关情况，但因孙梦年事已高，且存在一定认知障碍，全职美工无法向本院清晰表述关于一号房屋购买及出资相关情况。

审理中，双方当事人均认可购房款中的约30 万元部分来源于李明刚之姐李婕。经本院询问，李明刚、李峰均表示李婕无法到庭作证。

裁判结果电商设计师

驳回原告李明刚的诉讼请求。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于原、被告之间关于涉案房屋的借名买房是否成立。借名买房是指实际出资人借用他人的名义购房，并以他人的名义登记房屋所有权的行为。

房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。可见，并非实际出资人与登记人不一致就构成实际出资人借名买房。换言之，实际出资人要证明其为借名买房必须具备两要件：一是其支付购房款的事实，二是与出名人之间对委托代理关系及关于房屋权属有明确约定。

就本案而言，李明刚提交的证据未能形成完整的证据链，证明其个人与李峰之间存在借名买房合同关系，并由其个人交付了全部购房款。故李明刚依据上述证据要求确认双方之间存在借名买房合同关系，并要求确认一号房屋归其个人所有，由李峰协助其办理解除抵押、过户手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院均不予支持。

至于涉案房屋的出资问题，双方当事人可另行解决。

办案心得

一、借名买房需明确约定与证据留存

在本案中，原告李明刚主张借名买房，但由于未能提供充分证据证明其与被告李峰之间存在明确的借名买房约定以及其支付了全部购房款，最终导致诉讼请求被驳回。这提醒我们，在借名买房的情况下，必须要有明确的书面约定，详细说明借名买房的原因、房屋的出资情况、产权归属、过户时间、违约责任等关键内容。

同时，要注意保留好相关的证据，如出资凭证、银行转账记录、聊天记录、通话录音等，以证明实际出资人对房屋的出资情况和双方的约定内容。如果可能，还可以邀请无利害关系的第三方作为见证，并让其出具书面证明。

二、重视证据的完整性与可信度

本案中，虽然有证人出庭作证，但由于证人与原告存在一定关系，且被告对证人证言的真实性不予认可，法院最终未采纳该证人证言。这表明在诉讼中，证据的完整性和可信度至关重要。

除了书面约定和出资凭证外，还可以收集其他相关证据，如房屋的使用记录、水电费缴纳凭证、物业费缴纳凭证等，以证明实际出资人对房屋的实际占有和使用情况。同时，在选择证人时，应尽量选择无利害关系的第三方，以提高证人证言的可信度。

三、明确产权登记的法律效力

房屋产权登记具有公示公信力，是确定房屋所有权归属的重要依据。在借名买房的情况下，虽然实际出资人可能认为自己拥有房屋的实际权益，但如果没有及时办理过户手续，一旦发生纠纷，产权登记的一方往往具有相对优势。

因此，借名买房的当事人应尽快办理过户手续，以确保自己的权益。同时，在交易过程中，也应充分考虑产权登记的法律意义，谨慎选择借名买房的方式。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！